Cómo preservan las ciudades la vivienda asequible
Estados Unidos necesita más viviendas asequibles. Muchas más. Entre 2001 y 2013, el país perdió 2,4 millones de viviendas de alquiler (tanto a precio de mercado como subvencionadas) que eran asequibles para personas que ganaban menos del 50% de los ingresos medios de la zona. Construir más unidades ayudará, pero preservar las viviendas asequibles existentes también es fundamental: Suele ser más barato que la nueva construcción, evita el desplazamiento, aprovecha los patrones de uso del suelo existentes y permite que la gente permanezca en el lugar donde ya vive. Pero la conservación también presenta sus propios retos, y a menudo requiere la combinación de múltiples fuentes de financiación federales, estatales y locales, así como una mayor colaboración entre promotores, responsables políticos y otras partes interesadas.
NAR: Los inquilinos con deudas estudiantiles se muestran reticentes a ser propietarios de una vivienda
VISIÓN DE LA INMERSIÓN:
El mes pasado, una encuesta conjunta de NAR/SALT/American Student Assistance reveló que el 71% de los que tenían deudas de préstamos estudiantiles las consideraban un obstáculo para ser propietarios de una vivienda. Más del 50% de los encuestados respondieron que la carga financiera de los préstamos estudiantiles les mantendría fuera del mercado de la compra de vivienda durante más de cinco años, y el 40% dijo que la deuda les impediría mudarse de la casa de un familiar. No es de extrañar que la encuesta también descubriera que el 79% de los millennials de más edad (26-35) con una deuda de entre 70.000 y 100.000 dólares eran los que tenían una opinión más negativa sobre sus posibilidades de ser propietarios de una vivienda.
En marzo, un informe de la NAR descubrió que la generación del baby boom es la que más deuda tiene, ya que este grupo no sólo está pagando sus propios préstamos estudiantiles, sino también los de sus hijos y otros miembros de la familia. La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas encontró que la deuda de los préstamos estudiantiles es una de las razones por las que el mercado de la vivienda está perdiendo alrededor de 2 millones de hogares jóvenes. La organización dijo que, en 2014, 8,8 millones de adultos (20%) de entre 25 y 34 años vivían con un familiar, un aumento de 4,6 millones (12%) desde el año 2000. La NAHB sostiene que este grupo representa el agujero estimado de 2 millones de propietarios en el mercado al que los constructores de viviendas no están llegando.
Tres preguntas que hay que hacerse antes de elegir el arte como constructor de comunidades
El arte crea comunidad y la comunidad crea cambio. - Groundswell, Nueva York
Al revisar el trabajo de las 11 organizaciones seleccionadas para recibir la subvención catalizadora de NeighborWorks America, hay dos hilos comunes en muchas de ellas: la construcción de la comunidad y el arte, en todas sus diferentes formas.
El programa de subvenciones está diseñado para "reforzar la capacidad local de planificar y aplicar enfoques integrales de estabilización de la comunidad que produzcan beneficios cuantificables". El arte es genial, y a menudo bello, sin duda, pero ¿puede realmente ayudar a estabilizar y revitalizar una comunidad en apuros? Hay muchos creyentes, y Jackie Harder, especialista en multimedia de Community Housing Partners (CHP) en Hopewell (Virginia), es uno de ellos. De hecho, centró su tesis de licenciatura en planificación urbana en este tema.
"Tanto los ciudadanos como los artesanos pueden provocar un cambio social consciente utilizando el arte como plataforma", dice, y comparte esta cita de dos de los expertos en la materia: "La naturaleza del arte es crear aperturas en las que uno puede imaginar algo fuera del ámbito de lo que ya existe para uno mismo, su comunidad y el mundo, un ámbito en el que todo es posible. Los artistas y sus colaboradores saben que es dentro de este espacio libre para la expresión creativa donde la gente puede explorar nuevas identidades y posibilidades para ellos mismos y sus comunidades."
El programa de educación para compradores de vivienda de NHSIE desmiente tres mitos persistentes sobre la compra de vivienda
COMUNICADO DE PRENSA
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Gabriela.Torres@nhsie.org
El programa de educación para compradores de vivienda de NHSIE desmiente tres mitos persistentes sobre la compra de vivienda
San Bernardino, CA - NHSIE ha anunciado hoy una serie ampliada de talleres de educación para compradores de viviendas para ayudar a los consumidores a desmentir tres mitos persistentes sobre la compra de viviendas. Según una investigación de NeighborWorks America, el 90 por ciento de los consumidores considera que ser propietario de una vivienda es una parte importante de su sueño americano. Sin embargo, la tasa de propiedad de la vivienda está cayendo a nivel nacional, y la actividad de compra en nuestra comunidad no está donde debería estar. Esto se debe a que hay tres grandes conceptos erróneos sobre lo que se necesita para convertirse en propietario de una vivienda -el pago inicial, el crédito y la aprobación del prestamista- que se combinan para impedir que muchos consumidores cualificados den los primeros pasos hacia ese sueño.
"Los tipos de interés de las hipotecas se han mantenido bajos durante un tiempo, pero muchos potenciales compradores de vivienda se mantienen al margen porque creen en datos erróneos sobre la propiedad de la vivienda y lo que se necesita para ser propietario", dijo Dawn Lee (directora ejecutiva de NHSIE). "Nuestros talleres de educación para compradores de vivienda darán a los consumidores la información correcta a la hora de comprar una casa".
Mito nº 1: Tengo que ahorrar un 20%.
Muchos potenciales compradores de vivienda creen que necesitan un 20 por ciento de pago inicial para poder optar a una hipoteca. Nada más lejos de la realidad. Los prestamistas de nuestra comunidad tienen hipotecas para personas que han ahorrado tan sólo el tres por ciento del pago inicial. Y lo que es más importante, existen productos de préstamo especiales en nuestro mercado en los que un comprador cualificado con sólo un tres por ciento de pago inicial puede no tener que pagar el seguro hipotecario. No todo el mundo es elegible para estos préstamos, pero asistir a un taller de educación para compradores de vivienda es la mejor manera de aprender lo que se necesita para calificar.
Mito nº 2: Necesito un crédito perfecto
No es necesario tener un crédito perfecto para poder optar a una hipoteca. Aunque un crédito más débil suele significar que un comprador no reciba el tipo de interés hipotecario más bajo disponible, la diferencia de tipo no suele cerrar la puerta a la compra de una vivienda. Además, al asistir al taller de formación para compradores de vivienda, el consumidor aprenderá a encontrar con mayor éxito un prestamista hipotecario que se ajuste a su perfil crediticio. Aunque no es necesario tener un crédito perfecto para obtener un préstamo hipotecario, la formación del comprador de vivienda le ayudará a gestionar su crédito durante el proceso. Los prestamistas comprueban el crédito prácticamente hasta el momento de la compra de la vivienda. No prestar atención al crédito durante este proceso -por ejemplo, dejar de hacer un solo pago durante 30 días- puede dañar gravemente el informe crediticio. Los asesores de compra de vivienda de NHSIE trabajan con los consumidores en cada paso del proceso para ayudarles a evitar contratiempos de última hora.
Mito nº 3: Si un prestamista dice que no, todos dirán que no
Los prestamistas hipotecarios no son todos iguales. Un prestamista que diga "no" no significa que todos los prestamistas lo hagan. La encuesta de NeighborWorks reveló que la mayoría de los estadounidenses confían en poder encontrar la hipoteca adecuada para ellos, pero uno de cada cinco no confía en absoluto, y dos tercios de los consumidores dicen que todo el proceso de compra de una vivienda es complicado. El taller de educación para compradores de vivienda de NHSIE está aquí para ayudar a que el proceso sea más suave, incluyendo la ayuda al consumidor para encontrar el prestamista que le ayudará a conseguir una casa de forma asequible hoy y a largo plazo.
La financiación adicional permite a Keep Your Home California ayudar a más propietarios de viviendas
Keep Your Home California ha recibido 383,3 millones de dólares más de financiación del gobierno federal, lo que proporciona al programa gratuito de asistencia hipotecaria recursos para ayudar a al menos 12.000 propietarios más.
El Departamento del Tesoro de EE.UU. anunció el mes pasado la financiación adicional, la segunda fase de financiación aprobada para Keep Your Home California con cargo al Hardest Hit Fund durante los últimos tres meses.
Con los dólares adicionales, Keep Your Home California continuará hasta el 31 de diciembre de 2020, o hasta que se utilice el dinero. Anteriormente, la fecha límite para el programa financiado por el gobierno federal era el 31 de diciembre de 2017.
"El anuncio de la financiación adicional para Keep Your Home California valida aún más los continuos desafíos que muchos californianos están experimentando con la propiedad de la vivienda", dijo el Tesorero del Estado John Chiang. "Estamos muy contentos de tener la oportunidad de ayudar a muchos más propietarios de viviendas de California que están luchando con sus hipotecas debido a los pagos inasequibles, el desempleo, la equidad negativa y otras dificultades financieras."
La financiación adicional llega poco después de que Keep Your Home California informara de sus dos mejores trimestres desde que el programa gestionado por el estado comenzó en febrero de 2011. Keep Your Home California emitió más de 95 millones de dólares en financiación durante el tercer y el cuarto trimestre de 2015, o un total de más de 190 millones de dólares en la segunda mitad del año pasado.
Fundación destacada: Neighborhood Housing Services of the I.E.
Neighborhood Housing Services of the Inland Empire ayuda a los residentes a obtener la información y la asistencia que necesitan para comprar su propia casa o mantener la que tienen.
El resultado ideal es el fortalecimiento de las comunidades.
Neighborhood Housing Services of the Inland Empire fue fundada en 1981 por los veteranos de la Segunda Guerra Mundial Leonard Davenport, Luis Navarette y Jack Hill. Su objetivo era ayudar a las poblaciones desfavorecidas de San Bernardino a adquirir una vivienda. Hoy en día, la organización sirve a todo Inland Empire y tiene el objetivo más amplio de apoyar a las comunidades sostenibles y mejorar la calidad de vida de las personas.
Según Lily Rodríguez, presidenta de la junta directiva de NHSIE, los propietarios de primera vivienda deben navegar por un laberinto de desinformación para encontrar las herramientas que necesitan y estar realmente preparados para comprar una casa. NHSIE combate esta situación ofreciendo talleres educativos gratuitos diseñados para dar a los participantes la información correcta, aumentar sus conocimientos financieros y abordar su capacidad para comprar y mantener una casa.
"Ser propietario de una vivienda es alcanzable", dijo Rodríguez. "Desgraciadamente vivimos en una sociedad de gratificación instantánea, pero ser propietario de una vivienda no entra en esta categoría y no puedes ponerlo en manos de otra persona. Tienes que educarte y hacer el trabajo".
Además de asesoramiento financiero, la organización ofrece servicios inmobiliarios y de préstamo que hacen factible la gestión del pago inicial y los costes de cierre. Rodríguez dijo que ofrecer estos servicios a los posibles propietarios de viviendas es un componente importante para construir comunidades fuertes, ya que alguien que vive en una casa que compra tiene más probabilidades de mejorar y mantener una casa en comparación con un inversor.
"Un comprador de vivienda que entra en un fixer tiene celo y la energía de orgullo de la propiedad que es muy alta", dijo Rodríguez. "Usted tiene una muy buena oportunidad de que la casa será llevado a un mayor nivel de atractivo de la acera. También establecerán raíces y se involucrarán más en la comunidad".
Ese compromiso con la comunidad puede verse en la junta directiva de NHSIE. Rodríguez dijo que una de las familias a las que ayudó la agencia era una joven madre soltera que había perdido su casa, pero que pudo volver a ponerse en marcha y comprar otra.
"Ella aprovechó los programas, compró en la comunidad y está arreglando su propia casa", dijo Rodríguez. "Más que eso, ahora está devolviendo al servir en la junta".
NHSIE también ayuda a los propietarios de viviendas que luchan por no ser ejecutados. Ofrece asesores capacitados y experimentados en materia de propiedad de viviendas que trabajan uno a uno con los clientes para que se encaminen hacia la estabilidad financiera. Rodríguez dijo que esto también es fundamental para la salud de una comunidad.
"Cuando un propietario renuncia a mantener su casa, desde el punto de vista visual de la comunidad, se pierde el atractivo de la acera", dijo.
Dar a conocer los servicios que ofrece NHSIE es un reto. Rodríguez dijo que cuando las personas han logrado salir de una situación financiera difícil, es poco probable que compartan su historia.
Esta falta de conocimiento hace que sea difícil encontrar financiación. Recientemente, NHSIE recibió ayuda financiera del fondo Youth Grantmakers-San Bernardino a través de la Community Foundation, pero siempre puede utilizar más fondos.
También necesita que la comunidad promueva la NHSIE.
Por qué la acción contra el cambio climático no puede tener éxito sin la equidad social
Más de 120 ciudades y condados de California cuentan con un plan de acción climática terminado o en proceso de elaboración. A medida que las ciudades desarrollan estos planes e iniciativas para abordar el cambio climático, es importante destacar que la equidad social está integrada en las políticas medioambientales. Las vulnerabilidades, la resistencia y la sostenibilidad del ecosistema humano están tan determinadas por la diversidad y la interdependencia como su contraparte natural. Como dijo el Papa Francisco en Laudato Sí, "un verdadero enfoque ecológico se convierte siempre en un enfoque social; debe integrar las cuestiones de justicia en los debates sobre el medio ambiente, para escuchar tanto el grito de la tierra como el de los pobres."
La sostenibilidad se presenta como un taburete de tres patas compuesto por las tres "E": medio ambiente, economía y equidad. Sin embargo, la tercera pata, la equidad social y económica, suele ser la más débil.
Los planes medioambientales suelen ignorar las cuestiones sociales
Las ciudades estadounidenses han ignorado históricamente los objetivos de equidad como parte de sus planes climáticos y de sostenibilidad, e incluso cuando lo hacen, tratan la equidad como una cuestión secundaria o terciaria. Un estudio reciente de los planes de acción climática de una muestra de 28 ciudades medianas y grandes (incluida una versión anterior del plan de San Diego), descubrió que, aunque existe una tendencia emergente a abordar la equidad, esta se perdía entre otras prioridades medioambientales y económicas.
Por ejemplo, el plan climático adoptado por San Diego tiene objetivos exigibles en materia de emisiones de gases de efecto invernadero. Hay un capítulo sobre "Equidad social y creación de empleo". Sin embargo, no hay normas exigibles en materia de equidad más allá de las ya existentes. El plan de acción climática reconoce que es necesario dar prioridad a programas y acciones que reduzcan las emisiones en las comunidades afectadas, aunque afirma con indiferencia que la ciudad no puede cambiar los factores socioeconómicos subyacentes de las poblaciones desfavorecidas.
Para las comunidades que han sufrido un impacto desproporcionado, esto es como tratar el síntoma (emisiones concentradas) e ignorar la causa (pobreza y raza).
No es de extrañar, pues, que los planes climáticos se queden a menudo en las proverbiales estanterías de los planificadores acumulando polvo, o que se muestren en llamativos sitios web como trucos de marketing. Una investigación realizada por Adam Milliard-Ball, de la Universidad de California en Santa Cruz, sobre la planificación climática municipal en California, encontró pocas pruebas de los efectos causales de estos planes. He aquí un extracto del estudio:
"Si la motivación de la planificación climática es principalmente la de compararse con las ciudades vecinas, la de mostrar los esfuerzos existentes en una ciudad y la de desactivar la presión política para hacer más por el cambio climático, quizá no sea sorprendente que haya pocas pruebas de que la planificación tenga un impacto causal. El plan climático se convierte más en un dispositivo de marketing que en un modelo de actuación, que ayuda a una ciudad a ganar una reputación "verde" (probablemente merecida) por una acción que era anterior a la planificación climática o que se produjo independientemente de ella."
La ausencia de la equidad social como elemento integrante de la sostenibilidad también sorprendió a los investigadores James Svara (Universidad de Carolina del Norte en Chapel Hill), Tanya Watt (Universidad Estatal de Arizona) y Katherine Takai (Agencia de Protección Ambiental de Estados Unidos). Utilizaron los datos de una de las encuestas más completas de más de dos mil gobiernos locales de EE.UU., seguida de una encuesta más detallada de 300 gobiernos seleccionados, y luego estudios de casos de nueve de ellos. Este estudio, publicado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urb ano de EE.UU. el año pasado, descubrió que, aunque existía una amplia gama de actividades relacionadas con la equidad social, la mayoría de los gobiernos locales no organizaban ni dotaban de recursos a estas actividades de manera que dieran una alta prioridad a la equidad social como parte de la sostenibilidad. Por ejemplo, los requisitos para que los contratistas paguen un salario digno fueron utilizados por menos de una cuarta parte de las encuestas detalladas, y las cifras cayeron aún más en otras medidas de calidad del trabajo.
El programa de asistencia al pago inicial de Wells Fargo ayuda a 11.000 propietarios de viviendas
NeighborWorks America se ha asociado con Wells Fargo para ofrecer a los residentes de más de cuarenta comunidades subvenciones para el pago inicial a través de su recién creado programa Neighborhood LIFT. Hasta la fecha, más de 11.000 propietarios de viviendas han recibido ayuda para el pago inicial.
Wells Fargo dijo que ahora está planeando una expansión. El siguiente paso es introducir el programa Neighborhood LIFT en los barrios de San Diego Country este mes, antes de extenderlo a los residentes de la zona de Filadelfia en abril.
HousingWire informa de que Wells Fargo ha desembolsado más de 300 millones de dólares para ayudar a los propietarios de viviendas a través de sus programas LIFT, en forma de subvenciones de ayuda al pago inicial, educación para la compra de viviendas, apoyo al programa y otras áreas. Wells Fargo lanzó el programa por primera vez en 2012, para ayudar a impulsar las economías locales tras la crisis inmobiliaria. En particular, el programa se estableció con los objetivos de "avanzar en la revitalización de los barrios" e "impulsar la propiedad sostenible de la vivienda", dijo el banco.
"La reacción que recibimos de los compradores de vivienda que reciben una subvención de ayuda al pago inicial es de verdadero entusiasmo", dijo a HousingWire Kim Smith-Moore, gerente nacional de los programas LIFT de Wells Fargo Home Mortgage. "Al haber completado la educación para compradores de vivienda, estas 11.000 familias e individuos están mejor preparados para ser propietarios de viviendas exitosos y sostenibles en el tiempo".